LA PROVA DELLA FATTIBILITÀ DELLA CONVERSIONE DEL MUTUO FONDIARIO SANA LA NULLITÀ PER SUPERAMENTO DEL LIMITE DI FINANZIABILITÀ.

Tribunale di Napoli, Sezione II Civile, Sentenza del 16.11.2021 n. 9344.

 Lo studio legale specializzato in diritto bancario e fallimentare, con sede a Milano e Salerno, si occupa di verificare i rapporti di mutuo stipulati per verificare se le condizioni sono conformi alla legge.

Quando parliamo di mutuo fondiario, facciamo riferimento ad una particolare tipologia di finanziamento che si differenzia per la sua specificità.

Il mutuo fondiario, difatti, si caratterizza per essere una forma di credito immobiliare a medio e lungo termine vincolato alla limitazione d’uso, in quanto può essere concesso solo per la ristrutturazione della prima casa o per l’acquisto/costruzione di un’abitazione destinata a uso privato; inoltre, l’importo massimo del finanziamento, non può superare l’80% del valore dell’immobile.

Il Tribunale di Napoli, seconda sezione civile, con la Sentenza del 16 novembre 2021, n. 9344, si riporta al principio espresso dalla giurisprudenza di legittimità per cui “Avendo riguardo al mutuo fondiario, il limite di finanziabilità fissato, dall’art. 38, co. 2, del d.lgs. n. 385 del 1993, è elemento essenziale del contenuto del contratto e il suo mancato rispetto ne determina la nullità (con possibilità, tuttavia, di conversione in ordinario finanziamento ipotecario ove ne sussistano i relativi presupposti), e costituisce un limite inderogabile all’autonomia privata in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato, volto a regolare il quantum della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare ed agevolare e sostenere l’attività di impresa” (Cass. 16776/2021; Cass. 17352/2017).

Orbene, nel caso in cui venga dichiarato nullo il mutuo fondiario e il mutuante decida di proporre domanda di conversione del mutuo fondiario in ipotecario, toccherà al giudice “verificare se il credito sia stato erogato nella consapevolezza, o meno, del fatto che il valore dell’immobile non raggiungesse lo scarto richiesto dalla legge ovvero pure se il conseguimento dei peculiari <> abbia costituito la ragione unica, o comunque determinante, dell’operazione. Secondo il preciso disposto dell’art. 1424 cod. civ., l’indagine sarà effettuata con riferimento a ciascuna delle parti dell’operazione; e tenuto conto, tra l’altro, che la misura del credito da erogare e la dimensione dei <> voluti dal mutuante costituiscono, per regola, proprio i momenti topici delle trattative relative al genere di operazioni di finanziamento di cui si sta discorrendo” (Cass. 11201/2018).

Pertanto, la conversione ex art. 1424 c.c. in mutuo ipotecario ordinario, opererà qualora la parte richiedente alleghi e dimostri che le parti avrebbero potuto decidere di ricorrere anche ad un normale credito ipotecario, “comparando le condizioni del mutuo fondiario erogato con quelle di un possibile credito ipotecario ordinario”.

In mancanza di tale “prova”, la domanda di conversione non potrà vedere accoglimento. 

Sentenza

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