SUPERAMENTO DEL LIMITE DI FINANZIABILITÀ DEL MUTUTO FONDIARIO: RIMESSIONE ALLE SEZIONI UNITE DELLA CORTE DI CASSAZIONE.

Quando parliamo di mutuo fondiario, facciamo riferimento a quella specifica forma di credito immobiliare, a medio e lungo termine, vincolato alla limitazione d’uso.

La Prima Sezione Civile della Cassazione, con Ordinanza n. 4117 del 9 febbraio 2022, ha rimesso gli atti al Primo Presidente, per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite, in merito alla questione concernente la sorte del mutuo fondiario concesso con violazione dei limiti di finanziabilità richiamati dall’art. 38, comma 2, D.Lgs. n. 385 del 1993.

La circostanza del superamento del limite di finanziabilità del mutuo è disciplinata dal disposto dell’art. 38 del D.Lgs. 1 settembre 1993, n. 385, che al primo e al secondo comma prevede che “ Il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili…La Banca d'Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l'ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti”, così come anche il CICR, con Delibera del 22 aprile 1995, recepita della Banca d’Italia con suo aggiornamento del 26 giugno 1995 alla circolare n. 4 del 29 marzo 1988, recante “Istruzioni in materia di particolari operazioni di credito” pubblicato sulla G.U. Serie Generale n. 155 del 05.07.1995, stabilisce come limite di finanziabilità “l’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi, aumentabile al cento per cento in presenza di garanzie integrative”, aggiungendo che “nei casi di finanziamenti concessi su immobili già gravati da precedenti iscrizioni ipotecarie, l’importo finanziabile deve essere determinato sommando al nuovo finanziamento il capitale residuo di quello precedente”.

La norma in esame, però, non chiarisce quale sia la sanzione nel caso in cui tale limite venga superato.

In un primo momento, la giurisprudenza di legittimità ha ritenuto che tale violazione potesse comportare solo sanzioni amministrative a carico della Banca, ed un’eventuale responsabilità precontrattuale della stessa per abusiva concessione del credito in sede di trattative; nello specifico tale orientamento non riteneva configurabili le ipotesi di nullità testuali previste dall’art. 117, comma 8, T.U.B..

Soltanto nel 2017 la Corte di Cassazione, con la Sentenza n. 17352, si è espressa a favore della nullità, stabilendo che il mancato rispetto del limite di finanziabilità determinasse, di per sé, la nullità, e non più la mera irregolarità, del contratto di mutuo fondiario, fermo restando, la possibilità di conversione in un ordinario finanziamento ipotecario, previa sussistenza dei presupposti.

È in questo scenario che la Suprema Corte ha rimesso alle Sezioni Unite il compito di dirimere definitivamente il contrasto giurisprudenziale insorto.

Specificatamente, ci si chiede se, in caso di finanziamento oltre i limiti, debba considerarsi violata la norma di cui all’art. 38 T.U.B., quale fonte normativa primaria, oppure il provvedimento della Banca di Italia, qualificato come fonte normativa secondaria.

Difatti, avallarne una piuttosto che un’altra, comporterebbe conseguenze diverse soprattutto in termini di interessi protetti.

Una tutelerebbe un interesse di carattere generale, quale l’interesse economico nazionale, la cui violazione comporterebbe la nullità virtuale del contratto; l’altra tutelerebbe, invece, un interesse particolare, quale quello della stabilità patrimoniale delle Banche, la cui violazione porterebbe ad una mera irregolarità.

Articolo redatto dalla Dott.ssa Alessia Cresciullo